image

Erecode

Erecode NVM (vanaf 1 juli 2022)

1. Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur zijn zich bewust van het belang  van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en  geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven  naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor  onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze,  belangen en positie. Niet naleving van deze Erecode kan worden onderworpen  aan de tuchtrechtspraak van de NVM. 

2. Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur komen naar beste vermogen  tegemoet aan reële verwachtingen die opdrachtgevers van hen mogen hebben.  Zij beschermen en bevorderen hun belangen. Vertrouwelijke informatie houden  zij voor zich totdat een rechter, arbiter of bindend adviseur hen noodzaakt die  informatie prijs te geven.

3. In geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met  het belang van een andere opdrachtgever, treedt een NVM-lid slechts in het  belang van één van die opdrachtgevers op. Vorenstaande neemt niet weg dat  twee NVM-Makelaars/Taxateurs die werkzaam zijn voor verschillende  vestigingen van een lid mogen optreden voor opdrachtgevers met tegenstrijdige  belangen, mits zij vooraf uitdrukkelijke toestemming hebben verkregen van de  opdrachtgevers en de belangen van die opdrachtgevers hierbij niet geschaad  worden.

4. Vinden er onderhandelingen plaats met meer dan één kandidaat voor een  bepaald object, dan maakt hij dit aan betrokkenen kenbaar. Wordt de  wederpartij bijgestaan door een eigen vastgoeddeskundige, dan wordt de  wederpartij uitsluitend via die deskundige benaderd.

5. Het NVM-lid zorgt ervoor dat zijn medewerkers beschikken over voldoende  kennis van de aangelegenheden waarmee zij zich bezig houden. Is de vereiste  kennis niet voorhanden, dan adviseert het lid om een ter zake deskundige te  raadplegen of doet de onderhandelaar zelf een beroep op zo’n deskundige. De  NVM-Makelaar/Taxateur houdt zich alleen bezig met zaken waartoe hij over  voldoende kennis beschikt.

6. Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur hebben geen direct of indirect  belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of belegging. Zij  handelen dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthouden zich van  risicodragende projectontwikkeling. Zij voorkomen betrokken te raken in een  verstrengeling van belangen. 

7. Het NVM-lid zorgt ervoor dat zijn medewerkers goede contacten onderhouden  met hun collega’s en maken zich niet schuldig aan oneerlijke concurrentie. Zij  voorkomen dat hun medewerkers zich zonder noodzaak tegenover derden  negatief uitlaten over collega’s of over hun optreden. Ontstaat er een geschil  met een collega, dan mogen de belangen van opdrachtgevers daardoor niet  worden geschaad. Hetzelfde geldt voor de NVM-Makelaar/Taxateur.

8. Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur trachten te voorkomen dat  verschillen van mening over hun optreden escaleren. Zij werken mee aan via de  NVM in het leven geroepen vormen van bemiddeling in en beslechting van  geschillen.

9. Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur treden ook buiten Nederland  overeenkomstig de regels van de NVM op, tenzij zij tijdig kenbaar maken  daarvan af te wijken, bijvoorbeeld vanwege de daar geldende wetgeving,  gewoonte of gebruik.

10. Het NVM-lid zorgt ervoor dat de aan hem verbonden personen zich  gedragen overeenkomstig de regels van de NVM.

11. De afspraken in de bijlage vormen met ingang van 1 juli 2022 een integraal  onderdeel van de NVM Erecode.

Bijlage Erecode NVM
De NVM heeft samen met het ministerie van BZK, VBO, Vastgoedpro en de  Vereniging Eigen Huis onderstaande afspraken gemaakt om het vertrouwen in  het koopproces in de woningmarkt te vergroten.

Deze afspraken vormen een  integraal onderdeel van de NVM Erecode:
A. Een makelaar (aan- en verkoop) dient enkel het belang van zijn/haar  opdrachtgever.  Het is de makelaar niet toegestaan gelijktijdig een ander belang te dienen dan  dat van diens opdrachtgever. Als er ook andere belangen spelen, wordt met de  opdrachtgever besproken hoe deze ervan verzekerd is dat enkel zijn/haar belang  wordt gediend. De makelaar legt uit waar hij/zij terecht kan met eventuele  klachten.

B. Een verkoper bepaalt zelf welk verkoopproces wordt gehanteerd.  Een verkoopmakelaar adviseert hierin vanuit het belang van de opdrachtgever  door verschillende opties te schetsen en de voor- en nadelen van verschillende  methodes te bespreken. Een eventuele overstap naar een ander verkoopproces  wordt altijd aan de verkoper voorgelegd voor akkoord.

C. Een verkoper bepaalt zelf welk platform hij/zij wil gebruiken voor het  aanbieden van een woning.  Het uitgangspunt is daarbij dat de nieuwe woning op elk van de door de  verkoper gekozen platformen (open en gesloten) op hetzelfde moment en onder  dezelfde voorwaarden wordt aangeboden zodat alle woningzoekenden gelijke  kansen hebben om op de hoogte te zijn van nieuw aanbod.

D. Indien een woning openbaar wordt geadverteerd, dient iedereen die dat  wenst een woning te kunnen bezichtigen.  Indien de bezichtigingsmogelijkheden beperkt zijn kunnen aanvullende  transparante criteria gebruikt worden voor het selecteren van potentiële kopers.  Enkel het hebben van een aankoopmakelaar mag daarbij geen reden zijn voor  selectie. Tijdens deze voorselectie mag niet gevraagd worden een (vrijblijvend)  bod te doen.

E. Een verkopend makelaar behandelt alle potentiële en kandidaat-kopers op  gelijke wijze1 .  De makelaar communiceert vooraf duidelijk aan alle kandidaat-kopers wat de  regels zijn van het gekozen biedproces en levert alle benodigde informatie bij  kandidaat-kopers aan voor het uitbrengen van een bod. Als er wordt overgestapt  naar een ander biedproces wordt dat gelijktijdig aan alle kandidaat-kopers  gecommuniceerd. Daarbij wordt aangegeven wat de reden van de overstap is. In  geen geval wordt er informatie gedeeld met kandidaat-kopers of hun makelaar  over de reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod.

F. Tijdens het hele verkoopproces bestaat er geen verschil in informatie tussen  verkopend makelaar en verkoper.  Hiertoe worden vooraf duidelijke afspraken gemaakt over hoe en wanneer de  verkopers geïnformeerd worden. Daarbij is het uitgangspunt dat alle informatie  realtime gedeeld wordt. Daarnaast worden alle biedingen (incl. voorbehouden,  roerende zaken en persoonlijke boodschap) en tijdstip van ontvangst  geautomatiseerd vastgelegd in een biedlogboek en gedeeld met de verkoper.

G. Kandidaat-kopers hebben de mogelijkheid het biedingsproces te controleren².  Alle kandidaat-kopers ontvangen na het verstrijken van de bedenktermijn en/of  eventuele ontbindende voorwaarden een geanonimiseerd biedlogboek waarin  het verloop van het biedingsproces automatisch inzichtelijk is gemaakt,  ongeacht de biedingsmethode.

H. Het automatische biedlogboek wordt gecontroleerd door een onafhankelijke,  derde partij.  Deze derde partij wordt geaccrediteerd door de Raad voor Accreditatie.

1) Potentiële kopers zijn alle kopers die geïnteresseerd zijn in een woning, kandidaat-kopers zijn  kopers die ook daadwerkelijk een bod uitbrengen op een woning
2) Gebruik van een geautomatiseerd biedlogboek wordt aanbevolen per 1 juli 2022 en is verplicht  vanaf 1 januari 2023

Toelichting Erecode